Als Vermieter die Mietkaution rechtssicher anlegen – wie geht das?

Unabhängig davon ob man schon länger Vermieter ist, oder aber frisch gebackener Neu-Vermieter – das Thema Mietkaution und Rechtssicherheit betrifft alle Vermieter zugleich. Viele Vermieter sind sich nicht sicher, ob die Hinterlegung der Mietkaution rechtskonform geschieht, so wie es bspw. im Mietrecht §551 definiert ist.

Was gibt das Gesetz vor bzgl. der Mietkaution?

Als Vermieter muss man sich zwangsläufig mit dem Mietrecht auseinander setzen, für die Mietkaution ist dies der §551 im BGB, der folgendes besagt:

1. Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
2. Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
3. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Relevant sind alle 4 Punkte, jedoch ist der 3. Punkt bzgl. der Anlage der Mietkaution für den Vermieter am Wichtigsten. Denn der Vermieter hat die Kaution bei einer Bank, getrennt vom sonstigen Vermögen anzulegen. Außerdem stehen die Zinsen dem Mieter zu, bei der Auswahl eines geeigneten Kautionskontos bedarf es also einem Konto mit einem üblichen Zinssatz für Sparkonten mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Welche Optionen gibt es für den Vermieter die Kaution anzulegen?

Die Anlage muss nicht zwingend durch den Vermieter erfolgen. Banken bieten ebenfalls die Option, dass der Mieter die Kaution anlegt und das Kapital verpfändet – der Vermieter also eine Verpfändungsurkunde erhält. Möchte man jedoch als Vermieter die Kaution selber verwalten, so gibt es lediglich eine kleine Auswahl an Banken, die ein Kautionskonto anbieten.

Im Mietkautionskonto Vergleich bekommt man eine Übersicht der Anbieter, die aktuell Sparkonten für die Mietsicherheit anbieten. Die Zeitschrift Finanztest hatte außerdem im Heft 10/2021 eine Liste der Banken, die noch ein Kautionskonto anbieten.

Früher hatte man als Vermieter deutlich aufwändiger als heute: Es wurde ein Sparbuch bei einer Bank eröffnet, die Kaution eingezahlt und das Sparbuch mit einem Sperrvermerk versehen. Dieses physische Sparbuch hat der Vermieter in seinen Mietunterlagen sicher verwahrt, denn es war bares Geld wert. Heute ist zum Glück aufgrund der Digitalisierung die Einrichtung der Kaution ohne physische Sparbücher möglich. Bei den Banken, die noch ein Mietkautionskonto anbieten kann man dieses teilweise bereits online einrichten und erhält eine Verpfändungserklärung per Brief zugeschickt. Mit dieser Erklärung kann man das Konto wieder auflösen, wenn das Mietverhältnis beendet wurde und keine Ansprüche mehr an die Kaution bestehen.

Worauf muss man als Vermieter achten, wenn man die Mietkaution anlegt?

Als Vermieter muss man bei der Anlage der Mietkaution maßgeblich auf 3 Dinge achten:

• Das Vermögen der Kaution muss getrennt vom sonstigen Vermögen angelegt sein
• Es muss ein Sparkonto mit marktüblichen Zinsen sein
• Es ist eine Bestätigung über die Einrichtung erforderlich, die der Mieter bei Bedarf erhält

Wenn man als Mieter zusätzlich noch das Wort Treuhandkonto in Kombination mit der Mietkaution hört, so geht es dabei darum, dass bei einem offenen Treuhandkonto ersichtlich ist, wem die Einlagen gehören. Der Vermieter legt das Geld zwar an, und für die Dauer des Mietverhältnisses und kurz danach hat er Ansprüche darauf, im Falle einer Insolvenz des Vermieters muss jedoch ersichtlich sein, wem die Einlagen gehören und dass diese nicht Teil der Insolvenzmasse sind.

Hier kommt nun die rechtssichere und treuhänderische Hinterlegung ins Spiel. Streng genommen benötigt man somit als Vermieter Anderkonten, bzw. offene Treuhandkonten, um deutlich zu machen, wem das hinterlegte Kapital gehört. In der Praxis wird dies bei den Banken dadurch ermöglicht, dass bei der Einrichtung und Verpfändung der Name des Mieters und ggf. die Adresse der Immobilie bzw. Daten zum Mietverhältnis hinterlegt werden.

Gleichzeitig gibt es jedoch noch zwei weitere Punkte, die im Vermieteralltag relevant sind: Die Mietkaution kann in 3 Raten angelegt werden. Einzelne Banken wie bspw. die DKB Bank unterstützen dies, indem das Konto initial bereits mit der Kautionsforderung angelegt wird und die einzelnen Raten bspw. per Lastschrift eingezogen werden.

Zuletzt ist für den Mieter eine jährliche Steuerbescheinigung für das Mietkautionskonto relevant – diese kann bspw. digital als PDF-Datei erfolgen. Es geht dabei darum die Zinsen (auch wenn diese noch so gering sind) als Bescheinigung zu erhalten.