Laut statistischem Bundesamt leben in Deutschland 53,5% der Menschen zur Miete. Im Kapitel Wohnen des Datenrepots vom Bundesamt heißt es hierzu: „In keinem anderen Land der Europäischen Union wohnen so wenig Menschen in den »eigenen vier Wänden« wie in Deutschland.“ Die Datengrundlage hierzu lieferte der Mikrozensus 2018, im Jahr 2011 haben noch 56,8% der deutschen Bevölkerung zur Mieter gewohnt. Trotz des leichten Rückgangs bleibt Deutschland ein Land der Mieter.
Haus & Grund ist eine Interessenvertretung welcher Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer eine Unterstützung rund um das Thema Miete, Eigentum und Vermietung bietet. Neben den Haus & Grund Vereinen vor Ort, werden Vorlagen angeboten, welche rechtssicher sind und häufig von Mietern und Vermietern genutzt werden, um Immobilien zu mieten und vermieten.
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Mietkaution in der Mustervorlage des Haus und Grund Mietvertrages
In der Mustervorlage des Mietvertrages von Haus & Grund ist ebenfalls ein Absatz zur Mietkaution enthalten, also dass es für den Vermieter einer Immobilie möglich ist, die Kaution einzutragen und diese gemäß BGB §551 zu erhalten. Haus & Grund unterstützt dabei natürlich ebenfalls und bietet hilfreiche Informationen. Auf der Website schreibt H&G zum Thema Mietsicherheit:
Rund 25 Milliarden Euro sind in Deutschland aktuell als Mietkaution definiert. Der größte Teil davon liegt auf Sparbüchern.
Die Interessengemeinschaft bietet eine Unterstützung für Hausverwaltungen und Vermieter, wenn es darum geht die Kaution zu hinterlegen. Bis vor Kurzem wurde bspw. im Verein Baden noch mit dem Bankhaus J. Faisst OHG aus Wolfach im Kinzigtal zusammen gearbeitet, nun jedoch mit der BfW Bank in Mannheim. Viele H&G Vereine in ganz Deutschland arbeiten mit der Bank für Haus- und Grundbesitz, Hausbank München eG zusammen um Kautionen verwalten zu lassen.
Der größte Teil der Mietkautionen liegt laut Haus und Grund auf Sparbüchern, auch obwohl die Niedrigzinsphase aktuell keine Zinsen mehr auf Spareinlagen bietet und gleichzeitig die schleichende Inflation die Kaufkraft der hinterlegten Kautionen von Jahr zu Jahr mindert. Die aktuellen Zinsen auf Mietkautionskonten kann man mit dem Kautionsrechner hier einfach als Mieter oder Vermieter vergleichen:
Warum ist ein Mietkautionskonto immer noch eine der besten Möglichkeiten?
Nun könnte man sich natürlich fragen, wieso bei einem Zinssatz von 0,01% auf die Spareinlagen immer noch die meisten Kautionen auf Sparbücher gelegt werden. Als Sparer hat man sich schon längst vom Sparbuch verabschiedet und sucht Wege um mit alternativen Investitionen noch eine Rendite zu erhalten. Der ETF-Sparplan ist für viele Sparer zum „De-facto-Standard“ für die Geldanlage geworden.
Die Problematik der Mietkaution zeigt sich jedoch aus zwei unterschiedlichen Perspektiven: Als Vermieter ist es unerheblich, ob das hinterlegte Kapital des Mieters an Wert gewinnt oder verliert – die Kaution soll hauptsächlich als Sicherheit dienen. Sollte tatsächlich einmal keine Miete gezahlt werden, die Nebenkosten noch verrechnet werden oder aber nach Auszug Schäden an der Immobilie bestehen, welche damit wieder hergerichtet werden muss. Selbst wenn die Kaufkraft der Mietkaution durch die Inflation über die Jahre sinkt – 3 Monatskaltmieten reichen für viele Vermieter in vielen Fällen aus, um schnell und unkompliziert an die Sicherheit zu kommen und den Schaden zu begleichen.
Als Mieter ist man aufgrund der Mietsituation in Deutschland im Grunde genommen an das Mietrecht und die starke Position des Vermieters gebunden, welche dazu führt eine schlechte Geldanlage als Kautionshinterlegung in Kauf zu nehmen. Mietkautionsversicherungen haben immer noch den Ruf einer schlechten Bonität des Mieters, Bankbürgschaften kommen eigentlich nur in gewerblichen Vermietungen zur Geltung. Übrig bleiben Sonderformen der Kautionshinterlegung wie die des Mietkautionsdepots, welchen viele Vermieter immer noch skeptisch gegenüber stehen, aufgrund der Volatilität des Marktes, selbst wenn man in breit gestreute ETF-Fonds investiert.
Es bleibt somit häufig tatsächlich nur die Anlage auf einem Kautionskonto – immerhin hat man dank der Digitalisierung keine physischen Sparbücher mehr im Tresor liegen, sondern kann auf Angebote wie die der DKB Bank zurück greifen. Als Vermieter bspw. das DKB Vermieterpaket, als Mieter das DKB Mietkautionskonto. Oder aber die Kautionsverwaltungen, welche durch Haus & Grund beworben und angeboten werden.
Welche Alternativen gibt es zum Kautionssparbuch?
Niedrige Zinsen, eine schleichende Inflation, die Kaution verliert über mehrere Jahre an Kaufkraft. Eigentlich sollte man als Vermieter ebenfalls ein Interesse daran haben, die Kaution gewinnbringend zu investieren. Insbesondere dann, wenn Schäden an der Immobilie entstehen, welche die 3 Monatsmieten als Kaution übersteigen. Dann muss zunächst umständlich zivilrechtlich dagegen vorgegangen werden, um letztendlich die Deckung der Kosten zu erreichen. Rechtskosten, Aufwand und Zeit, die man sich als Vermieter sparen kann, wenn die Kaution mit der Mietdauer steigen würde.
Eine Option, welche häufig von Vermietern übersehen wird: Gemäß Mietrecht §551 gibt es die Möglichkeit die Kaution alternativ anzulegen, die Erträge erhöhen die Sicherheit.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.
Aktuell bietet der Kapitalmarkt aufgrund der niedrigen Zinsen auf Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist auch selbst keine üppigen Zinsen mehr auf Festgeld- oder Tagesgeldkonten, ganz zu schweigen davon, dass diese als offene Treuhandkonten auch schwer zu finden sind, bzw. nicht mehr von Banken angeboten werden.
Die beste Alternative für Mieter und Vermieter gegen niedrige Zinsen und die Inflation besteht tatsächlich in der Anlage in Form von Sachwerten. Sachwerte, also Unternehmensanteilen oder Anleihen, die vom Mieter gekauft und anschließend an den Vermieter verpfändet werden.
Ein Mietkautionsdepot ist auch für den Vermieter sinnvoll
Jeder Vermieter freut sich an der Wertsteigerung seiner Immobilien, ein Trend der in Deutschland seit Jahrzehnten ungebrochen ist. Neben Immobilien haben viele Vermieter Ihre Geldanlage häufig auch privat in Aktien und Fonds organisiert und profitieren hierbei ebenso von steigenden Märkten oder Dividendenausschüttungen. Ein Mietkautionsdepot ist auch als Mietsicherheit möglich, sofern man mit dem Mieter hierzu eine Absprache trifft.
Es gibt verschiedene Modelle, relevant ist hierbei weniger die führende Depotbank, sondern welche Fonds genutzt werden um die Sicherheit zu leisten. Denn hier trennt sich die Spreu vom Weizen und jeder hat ein anderes Sicherheits- und Risikobewusstsein.
Legt der Mieter die Kaution in Form von Fonds an, so besteht zwar das Risiko der Marktschwankungen und Volatilität der Werte, allerdings kann so langfristig eine höhere Sicherheit erzielt werden. Steigen die Werte, so steigt gleichzeitig die Mietkaution. Als Vermieter hat man im Schadensfall ein Anrecht auf die gestiegene Kaution.
Ein Umdenken bzgl. der Kautionsverwaltung findet statt
Als Verwalter und Vermieter steht häufig der Aufwand für die Kautionsverwaltung im Vordergrund. Wie Vertreter der DKB und Aarealbank im VDIV Magazin beschrieben: „Kautionsverwaltung – ein Thema, das zumindest keine Begeisterungsstürme auslöst.“
Trotzdem sind immer mehr Vermieter auf eine Win-Win Situation bedacht, und die Mietkaution wird als ein Anlagevermögen des Mieters betrachten, welches für den Mieter treuhändisch investiert wird.
Gegensätzlich beschreibt es die BfW AG, als eine Frage des Geschäftsmodells und erläutert wie die angelegte Mietkaution dort für WEGs genutzt werden, um Verwahrentgelte zu vermeiden:
„Mittel aus der Wohnungswirtschaft wie Rücklagen oder Mietkautionen bündeln und diese über Kredite für anstehende Sanierungsmaßnahmen an Eigentümergemeinschaften ausleihen, können ihre Kontoführungskosten eher stabil niedrig halten“
Auch wenn die Gebühren für die Kautionsverwaltung der Vermieter trägt, so kann durch ein Mietkautionsdepot diese Kostenfrage geklärt werden. Die Kaution wird demokratisiert.
Der Vorstand der Hausbank München, wird bzgl. der Kosten sogar noch konkreter:
Damit Mietverwaltungen auf diesen Kosten nicht sitzen bleiben, sollte die Weiterberechnung vertraglich geregelt sein, denn bis dato zählen diese Gebühren ohne gesonderte Vereinbarung nicht zu den umlagefähigen Kosten. So sollte im Verwaltervertrag geregelt sein, dass die Kosten der Kautionsverwaltung der Eigentümer zu tragen hat. Im Mietvertrag wiederum muss die Weiterbelastung der Kosten an den Mieter festgeschrieben sein.
Getreu dem Sprichwort „Wes Brot ich ess, des Lied ich sing.“ ist es sicherlich nicht verwunderlich, dass in der Publikation des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland gerne darauf verwiesen wird, die Kosten auf den Mieter umzulegen, gleichzeitig sollte man hierbei jedoch auch Vernunft walten lassen – insbesondere wenn dieser Punkt in der Rechtssprechung bereits mehrfach ausgelegt wurde und der Vermieter der Nutznießer der Kaution im Schadensfall ist.
Als Mieter und Vermieter hat man gemäß §551 die Möglichkeit eine andere Anlageform für die Kaution zu wählen. Hiervon sollte man nach Möglichkeit Gebrauch machen, wenn es darum geht finanziell kluge unabhängige Entscheidungen zu treffen.
Besprechen Sie, als Vermieter mit Ihrem Mieter die Option das Depot selber anzulegen, der Mieter trägt gleichzeitig die Kosten dafür, profitiert jedoch von steigenden Werten. Als Vermieter profitiert man durch diese Anlage ebenfalls langfristig aufgrund der erhöhten Mietsicherheit und hat zudem keinen Aufwand mit der Kautionsverwaltung.
