Die Mieten steigen seit Jahren – in manchen Städten schneller, als die Einkommen wachsen. Während Eigentümer vom Immobilienboom profitieren, geraten viele Mieterinnen und Mieter zunehmend unter Druck. Die monatliche Miete verschlingt einen immer größeren Teil des Einkommens, und auch die Mietkaution stellt beim Einzug eine spürbare Zusatzbelastung dar. Doch wie stark ist die Mietbelastung in Deutschland wirklich? Und welche Rolle spielt die Kaution im Gesamtbild der Wohnkosten?
Inhaltsverzeichnis
- Was bedeutet Mietbelastung eigentlich?
- Wie sich die Mietkosten in Deutschland entwickelt haben
- Regionale Unterschiede: Wo Wohnen besonders teuer ist
- Steigende Mieten, steigende Kautionen
- Wie viel bleibt nach der Miete übrig?
- Wann wird Wohnen zur finanziellen Belastung?
- Politische Maßnahmen und individuelle Strategien
- Der soziale Faktor: Wie Mieten Ungleichheit verstärken
- Fazit: Wohnen bleibt ein Balanceakt zwischen Sicherheit und Belastung
Was bedeutet Mietbelastung eigentlich?
Unter Mietbelastung versteht man den Anteil des Einkommens, den ein Haushalt monatlich für die Miete aufbringen muss. Üblicherweise wird die Warmmiete (also inklusive Nebenkosten) betrachtet. Je höher dieser Anteil, desto weniger Geld bleibt für andere Lebensbereiche wie Ernährung, Mobilität oder Rücklagen.
In der Wohnungswirtschaft gilt ein Anteil von bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens als „tragbar“. Liegt der Anteil darüber, spricht man von einer übermäßigen Mietbelastung. Laut Daten der Europäischen Statistikbehörde Eurostat sind etwa 11 Prozent der Mieterhaushalte in Deutschland übermäßig belastet – mit steigender Tendenz in Ballungsräumen.
Die Leipziger Studie „Steigende Bestandsmieten und wie viel vom Einkommen übrig bleibt“ (Schultz, 2021) zeigt: Selbst wenn die Einkommen in den letzten Jahren gestiegen sind, bleibt das Einkommenswachstum nach Abzug der Miete oft deutlich geringer. Vor allem einkommensschwache Haushalte spüren die Auswirkungen steigender Mieten unmittelbar.
Wie sich die Mietkosten in Deutschland entwickelt haben
Die Mietpreise in Deutschland haben sich in den letzten zehn Jahren sehr unterschiedlich entwickelt. Während kleinere Städte und ländliche Regionen moderate Steigerungen verzeichnen, stiegen die Mieten in Metropolen wie München, Stuttgart oder Düsseldorf deutlich stärker.
Laut der Studie sind die Bestandsmieten – also die Mieten laufender Verträge – zwischen 2009 und 2019 in Städten wie Leipzig um rund 9 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich die Einkommen um 18 Prozent.
Das klingt zunächst positiv, doch die Studie zeigt auch: Die Schere zwischen einkommensstarken und einkommensschwachen Haushalten öffnet sich weiter.
Denn in absoluten Zahlen wuchs das frei verfügbare Einkommen einkommensstarker Mieter um 528 Euro, während einkommensschwache Haushalte nur 151 Euro hinzugewannen.
Das Ergebnis: Die Mietkosten verstärken soziale Ungleichheiten. Zwar hat sich das reale Einkommen vieler Mieter verbessert, doch der Spielraum für Konsum oder Rücklagen ist bei Geringverdienern kaum gewachsen.
Regionale Unterschiede: Wo Wohnen besonders teuer ist
Die Studie vergleicht Leipzig mit anderen sogenannten „Halbmillionenstädten“ – also Städten mit etwa 500.000 bis 650.000 Einwohnern. Das Ergebnis zeigt deutliche regionale Unterschiede:
| Stadt | Durchschnittliche Bruttokaltmiete (2018) | Mietsteigerung 2014–2018 | Einkommensanstieg 2014–2018 |
|---|---|---|---|
| Leipzig | 6,60 €/m² | +9 % | +18 % |
| Dresden | 7,00 €/m² | +12 % | +20 % |
| Stuttgart | 10,40 €/m² | +22 % | +12 % |
| Duisburg | 7,00 €/m² | +12 % | +11 % |
Während Leipzig trotz steigender Preise ein vergleichsweise günstiges Mietniveau aufweist, zeigt sich in Städten wie Stuttgart das Gegenteil: Hohe Mieten bei stagnierenden Einkommen führen dort zu einer deutlich höheren Belastung.
In Zahlen bedeutet das: In Leipzig kostet ein Quadratmeter Mietwohnung etwa 0,43 Prozent des mittleren Einkommens, in Stuttgart oder Düsseldorf dagegen rund 0,53 Prozent. Damit wird deutlich, dass selbst hohe Einkommen in teuren Städten nicht automatisch zu mehr finanzieller Freiheit führen.
Steigende Mieten, steigende Kautionen
Ein Aspekt, der in der öffentlichen Diskussion oft übersehen wird, betrifft die Mietkaution. Da sie sich in der Regel nach der Nettokaltmiete richtet (§ 551 BGB), steigen mit den Mieten auch die Kautionssummen.
Bei drei Nettokaltmieten als Obergrenze bedeutet das:
- 6,60 €/m² (Leipzig) × 70 m² = 462 € Kaltmiete → 1.386 € Kaution
- 10,40 €/m² (Stuttgart) × 70 m² = 728 € Kaltmiete → 2.184 € Kaution
Das sind Summen, die viele Haushalte nicht kurzfristig aufbringen können – besonders dann, wenn gleichzeitig Umzugskosten, doppelte Mieten oder neue Möbel anfallen.
Die Mietkaution wird so zu einem entscheidenden Faktor der Wohnkostenbelastung. Wer keine Rücklagen hat, muss auf Alternativen wie eine Bürgschaft zurückgreifen, um liquide zu bleiben.
Wie viel bleibt nach der Miete übrig?
Um die Mietbelastung realistisch zu erfassen, reicht es nicht, nur die Miete mit dem Einkommen zu vergleichen. Wichtiger ist die Frage: Wie viel Geld bleibt nach der Miete tatsächlich zum Leben?
In der Studie wurde dafür das sogenannte frei verfügbare Äquivalenzeinkommen berechnet – also das Einkommen nach Abzug der Miete, angepasst an die Haushaltsgröße.
Die Ergebnisse zeigen:
- 2009 lag das frei verfügbare Einkommen der Leipziger Mieter bei rund 793 €.
- 2019 waren es 1.055 € – ein Plus von 33 %.
- Berücksichtigt man die Inflation, bleiben davon real nur 16 % Zuwachs übrig.
Bei einkommensschwachen Haushalten schrumpft der reale Zuwachs auf 85 € in zehn Jahren zusammen. Für sie bleibt nach der Miete oft weniger als 600 € pro Monat zum Leben – ein Betrag, der in vielen Städten kaum ausreicht, um laufende Kosten zu decken.
Wann wird Wohnen zur finanziellen Belastung?
Wohnen wird zur Belastung, wenn die Miete mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens beansprucht oder nach der Miete weniger als 60 Prozent des Einkommens zur Verfügung stehen.
Typische Warnsignale sind:
- Kein Geld für Rücklagen oder unerwartete Ausgaben
- Monatliche Verschiebung von Fixkosten (z. B. Strom oder Versicherungen)
- Schwierigkeiten, eine neue Kaution zu hinterlegen
- Abhängigkeit von Dispokrediten oder kurzfristigen Darlehen
Besonders gefährdet sind Alleinerziehende, Studierende und Rentnerinnen und Rentner, deren Einkommen oft unter der Armutsgefährdungsschwelle liegt. Laut der Studie betrug diese Schwelle 2019 1.074 € – viele Mieterhaushalte liegen darunter.
Tipp: Laut §551 BGB können Mieter die Mietkaution auch in 3 Raten begleichen. Dies entlastet bei einem Umzug enorm. Mit dem Smartmiete Treuhandkonto ist dies bspw. ideal möglich:
Vorteile der Smartmiete Treuhandkonten
Einfach als Vermieter online beantragen
Rechtssicher durch Anlage des Vermieters
Für mehrere Mietverhältnisse ideal
Innerhalb kurzer Zeit Kaution eingerichtet
Nach Mietverhältnis einfach aufzulösen
Politische Maßnahmen und individuelle Strategien
Mietpreisbremse & Sozialwohnungen
Die Politik versucht, mit Instrumenten wie der Mietpreisbremse oder dem Sozialen Wohnungsbau gegenzusteuern. In der Praxis wirken diese Maßnahmen jedoch häufig nur begrenzt – insbesondere in Regionen mit starkem Zuzug, wo die Nachfrage das Angebot weit übersteigt.
Individuelle Maßnahmen für Mieter
Auch auf persönlicher Ebene lassen sich finanzielle Belastungen abfedern:
- Mietkaution clever gestalten: Statt Barkaution kann eine Bürgschaft kurzfristig Liquidität sichern, langfristig mag ein Kautionsdepot werterhaltender sein.
- Wohnfläche realistisch wählen: Kleinere Wohnungen senken nicht nur Miete, sondern auch Nebenkosten.
- Nebenkosten prüfen: Energieeffiziente Gebäude oder Nachzahlungen vermeiden unnötige Kosten.
- Vergleichsportale nutzen: Mietpreise im Stadtteil vergleichen, bevor man zusagt.
- Langfristig planen: Rücklagen für die Kaution oder zukünftige Umzüge einplanen.
Der soziale Faktor: Wie Mieten Ungleichheit verstärken
Die Studie von Schultz zeigt, dass sich die Einkommenslücke zwischen einkommensstarken und einkommensschwachen Mietern in Leipzig zwischen 2009 und 2019 um fast 50 Prozent vergrößert hat.
Vor Abzug der Miete lag die Differenz bei 833 €, nach Abzug der Miete bei 1.128 €. Diese Entwicklung zeigt, dass steigende Mieten nicht nur eine ökonomische, sondern auch eine soziale Dimension haben.
Menschen mit geringem Einkommen sind stärker betroffen, weil sie einen höheren Anteil ihres Budgets für Wohnen aufbringen müssen. Selbst moderate Mietsteigerungen können ihre finanzielle Stabilität gefährden – insbesondere, wenn gleichzeitig eine Kaution fällig wird.
Fazit: Wohnen bleibt ein Balanceakt zwischen Sicherheit und Belastung
Die Mietbelastung in Deutschland zeigt, dass Wohnen längst mehr ist als nur eine Frage des Quadratmeterpreises. Für viele Mieterhaushalte ist sie zu einer dauerhaften finanziellen Herausforderung geworden.
Die wichtigsten Erkenntnisse:
- Steigende Mieten treffen einkommensschwache Haushalte besonders hart.
- Regionale Unterschiede bleiben groß – günstige Mieten in Leipzig stehen hohen Kosten in Stuttgart oder Düsseldorf gegenüber.
- Mit der Miete steigt auch die Mietkaution – oft eine unterschätzte Hürde.
- Eine gute Budgetplanung und der bewusste Umgang mit der Kaution sichern finanzielle Flexibilität.
Wer frühzeitig plant und Alternativen wie das Mietkautionskonto nutzt, kann den Spagat zwischen sicherem Wohnen und finanzieller Freiheit schaffen – auch in einem angespannten Mietmarkt.
