Insbesondere private Vermieter, die zum ersten mal eine Wohnung vermieten suchen einen Ratgeber um die eigenen Finanzen zu organisieren und den Überblick bzw. die Kontrolle zu behalten. Kommen noch weitere Immobilien in Form von Eigentumswohnungen hinzu, gilt es erst Recht zu überlegen, wie man die Geldflüsse als Eigentümer organisiert. Neben der Miete gilt es auch Mietkautionen als Vermieter rechtssicher anzulegen.

Welche Konten brauche ich als Vermieter?

Als Vermieter hat man einiges zu tun: Die Vermietung der Wohnung, das Inserieren, die Auswahl des Mieters und die Absprache mit anderen Vermietern bspw. in einer WEG. Die Finanzen sollten dabei jedoch nicht zu kurz kommen.

Um eine Einschätzung zu einzelnen Konten zu geben, lohnt es sich einmal die häufigsten Kontobewegungen auf dem Vermieterkonto zu betrachten. Die typischen Kontobewegungen bei Vermietern sind natürlich die Mieteingänge, dann Nebenkosteneingänge aber auch Zahlungen an die WEG, die Begleichung der Grundsteuer, Rechnungen für Reparaturen und Wartungen sowie Vorauszahlungen für Wasser, Heizung und Versicherungen. Als gewerblicher Vermieter kommen außerdem Steuervorauszahlungen hinzu.

Möchte man als Vermieter sinnvoll haushalten, so sollte man ebenfalls Instandhaltungsrücklagen bilden und je nach Objekt kommen noch Rechnungen für den Baumarkt, die Gartenarbeit usw. hinzu.

Zieht ein Mieter ein oder aus, kommt außerdem das Thema Mietkaution noch hinzu, welches in der Regel separat auf einem Unterkonto bzw. Mietkautionskonto von den sonstigen Geldbeträgen getrennt liegt.

Wie kann man als Vermieter Mieteinnahmen auf dem Vermieterkonto organisieren?

Möchte man nun die jeweiligen Eingänge und Ausgänge organisieren, so bieten sich hierfür grundsätzlich einmal verschiedene Modelle an:

  • Das Zwei Konten Modell
  • Das Kosten Konten Modell

Je nachdem wieviele Wohnungen man hat und welche Variante als Vermieter mehr oder weniger Arbeit bedeutet, kann man sich für ein Modell entscheiden.

Wie kann man das Zwei Konten Modell als Vermieter nutzen?

Bei dem Zwei-Konten-Modell werden wie der Name bereits vermuten lässt 2 Girokonten genutzt:

  • Auf dem 1. Konto fließen alle Einnahmen ein
  • Von dem 2. Konto, welches kein Guthaben enthält werden alle Ausgaben getätigt

Das 2. Konto wird jeweils soweit ausgeglichen, dass dieses kein bis wenig Guthaben verfügt, der Hauptteil des Guthabens liegt auf dem 1. Konto, dem Investmentkonto. Diese Art der Kontenverwaltung ist praktisch, erfordert jedoch eine Analyse der Ausgaben und Einnahmen, insbesondere bei mehreren Immobilien, um sicherzustellen, dass die Mieten bspw. eingegangen sind. Eine Hausverwaltungssoftware kann dabei unterstützen.

Durch dieses Modell kann ggf. ein höherer Werbungskostenabzug erreicht werden, da über das Ausgabenkonto alle Ausgaben der Immobilie fremdfinanziert werden (bspw. Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand) und die Zinsschulden zu den Werbungskosten zählen, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden können.

Wie funktioniert das Kosten Konten Modell?

Bei dem Kosten Konten Modell werden für die unterschiedlichen Kosten bzw. Ausgaben jeweils unterschiedliche Konten oder auch Unterkonten genutzt. Der Vorteil davon: Man hat eine strikte Trennung der jeweiligen Positionen und dadurch auch einen guten Überblick. Der Nachteil? Der Aufwand für die Finanzverwaltung steigt, dadurch dass man regelmäßig darauf achten muss die Konten ausgeglichen zu haben.

Eine Finanzverwaltungssoftware macht das Kosten Konten Modell im Grunde genommen überflüssig. Die Software ruft die Kontostände via Banking-Schnittstelle HBCI ab, die Einrichtung erfolgt einmal. Anschließend kann man die Zahlungen kategorisieren, exportieren und innerhalb der Software analysieren.

Eine kostenfreie Open-Source Lösung stellt bspw. Olaf Willuhn mit Hibiscus zur Verfügung. Sucht man eine Software mit telefonischen Support bei Fragen in der Einrichtung, so bietet sich hierfür bspw. Starmoney an.

Der größte Vorteil bei dem Einsatz der Finanzverwaltungssoftware besteht jedoch darin, die Umsätze auch noch nach langer Zeit nachvollziehbar zu haben, wenn diese im Onlinebanking nicht mehr vorhanden sind.

Welches Konten Modell ist für Vermieter ideal?

Pauschal kann man nicht sagen, welches Konten Modell für welchen Vermieter sich besser eignet. Häufig hat man als Vermieter zusätzlich zu den verschiedenen Konten auch noch die Finanzierungskonten bei einzelnen Banken, wenn dies bspw. als Voraussetzung für einen Kredit galt.

Möchte man demnach als Vermieter eine Entscheidung für ein bestimmtes Konten Modell treffen, so gilt es die Vorteile und Nachteile miteinander abzuwägen:

Vorteile für ein separates Mietkonto

  • Das Geld ist vom persönlichen Vermögen des Vermieters getrennt
  • Man erhält eine bessere Übersicht über Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge
  • Die Kontoauszüge enthalten lediglich Buchungen bezogen auf das Mietverhältnis – die Steuerklärung wird dadurch vereinfacht
  • Ändert man sein privates Konto, betrifft dies nicht die Daueraufträge der Mieter
  • Kontobewegungen zum jeweiligen Mietvertrag können einfach mittels Schnittstelle ausgelesen und archiviert werden

Nachteile für ein separates Mietkonto

  • Je nach Konto kommen geringe Kontoführungsgebühren hinzu
  • Es gilt mehrere Konten im Auge zu behalten

Wie wird ein Mietkonto eröffnet?

Die Einrichtung von einem Mietkonto ist denkbar einfach. Mittlerweile kann man bei vielen Banken online ein Konto eröffnen, die Legitimierung erfolgt via Post-Ident oder auch Video-Ident – hierfür muss man nicht mehr in eine Bankfiliale gehen. Für die Einrichtung reichen daher ca. 10 Minuten Zeit und für die Legitimierung wird der Personalausweis benötigt. Anschließend erhält man die Kontozugangsdaten per Post innerhalb von 1-2 Werktagen zugeschickt und kann sich über das Onlinebanking einloggen.

Wo kann man ein Mietkonto erhalten?

Man kann bei vielen Banken kostenfreie Girokonten beantragen. Bspw. bei der Consors Bank, bei der comdirekt Bank oder aber auch bei der DKB Bank. Eines der einfachsten und nützlichsten Mietkonten bietet aktuell (2021) die DKB Bank mit dem DKB Vermieterpaket an.

Das DKB Cash Girokonto dient dabei als Grundlage und als Vermieter kann man zusätzlich über die Verwaltung des Onlinebankings weitere Unterkonten und bspw. auch Mietkautionskonten einrichten.

DKB Mietkonto

DKB Cash Girokonto mit Vermieterpaket

Tipp: Das Vermieterpaket ist ein attraktives Mietkonto für Vermieter, welches für private Vermieter gedacht ist, die Ihre Mietkautionen und ein Kontenmodell über ein Onlinebanking wünschen.

Kostenlos im Onlinebanking Kautionskonten anlegen

Benachrichtigung über ausbleibende Mietzahlungen

Einfach Unterkonten bspw. für Rücklagen online eröffnen

Kautionsbescheinigungen und Einzugsbescheinigungen Ausdrucken

Günstigere Schufa Auskunft potentieller Mieter

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